1 Краткий бизнес-план создания торгового центра
1.1 Резюме проекта
Концепция проекта — строительство торгово-развлекательного мола в городе Пушкино в непосредственной близости от крупных и второстепенных транспортных магистралей для обеспечения транспортной доступности потенциальных посетителей торгово-развлекательного центра.
Концепция проекта предполагает наличие в ТРЦ крупных «якорных» арендаторов (продовольственный гипермаркет РЕАЛ, гипермаркет бытовой техники и электроники «Техносила», магазина формата Do It Yourself), торговой галереи, бесплатной крытой парковки для автомобилей посетителей ТРЦ. Также будут созданы эстакады, установлены дополнительные светофоры. Развлекательная составляющая ТРЦ предполагает размещение на его площади кинотеатра, боулинга, детского развлекательного центра и фуд-корта, банкетного и конференц-зала, катка и роллердрома, салона красоты, солярия и др. Для удобства посетителей будут открыты отделения банков, обменные пункты валют, клиника здоровья, школа танцев, спорт клуб, химчистка, мастерские по ремонту и пошиву и пр.
ТРЦ «Прайм» позволит жителям города и пригорода открыть для себя новый образ жизни. В основе проекта — создание пространства нового поколения, которое будет включать в себя торговлю и развлечения, рекреационную зону, а также офисные помещения. Основной идеей проекта является реализация идеи «города в городе». ТЦ будет отвечать всем потребностям посетителей, предоставит им возможность проводить с комфортом максимально долгое количество времени, не покидая пределы центра. Торговые марки и услуги ТМ рассчитаны на целевую аудиторию с доходом уровней среднего и выше среднего.
Отличие ТРЦ «Прайм» от конкурентов состоит в четком позиционировании и высоком уровне комфорта для посетителей. Арендаторы подбираются таким образом, чтобы представить покупателям широкий ассортимент товаров и услуг известных торговых марок, в том числе впервые выходящих на рынок Пушкино.
Анализ торговых зон ТРЦ позиционирует данный молл как торговый объект суперрегионального формата. ТРЦ разработан и реализуется с учетом существующего и перспективного прогноза рынка торгово-развлекательной не-движимости и товарооборота в этой сфере. Торговая зона включает в себя не только территорию города Пушкино, но и значительную часть пригородных населенных пунктов.
Организацию деятельности ТРЦ будет осуществлять специализированная управляющая компания ООО «Прайм».
Девелопером проекта выступает ООО «Ивпроминвест», архитектором – ООО «Центрпромпроект» Часть средств для реализации проекта привлекается в виде инвестиций и кредита.
1.2 Основные характеристики проекта:
— Предполагаемое количество этажей ТРЦ – 2 (включая цокольный этаж) при общей площади в 140 000 м2;
— Доля арендопригодной площади ТРЦ составляет 74,3% (67488,09 кв.м);
— Площадь, арендуемая «якорными» арендаторами, составляет 22 350 м2. (16% общей площади);
— Мини-якорными – 13 570 м2 (9,7%);
— Сопутствующими – 53 918 м2 (48,6%).
— Арендные ставки для арендаторов от 5288,16 руб. за 1 кв.м.
Анализ заполняемости ТРЦ «Прайм» арендаторами
В настоящее время заключены договора аренды с якорными арендаторами ТРЦ: продовольственным гипермаркетом «РЕАЛ» и гипермаркетом электроники и бытовой техники «Техносила». Основную часть заключенных договоров аренды на территории ТРЦ «Прайм» (помимо якорных арендаторов) 36% — составляют известные торговые марки одежды и обуви. Однако, продолжающийся рост конкурентной борьбы (одновременное открытие еще двух крупных ТРЦ), наличие кризисной ситуации в стране и разрыв договоров, замораживание развития большинства брендов привел к необходимости уделять работе отдела развития особое внимания.
Общее количество сданных в аренду площадей на сегодняшний день составило 5535 кв.м., что является недостаточным и не соответствует плану. Так-же в первую очередь открытия (общая площадь 25000 кв.м) входит продовольственный гипермаркет «РЕАЛ» и несколько магазинов, расположенных на его территории ( 16230 кв.м.).
1.3 Расчет затрат на реализацию инвестиционного проекта
Земельный участок, предоставляемый под размещение Торгово-Развлекательного центра «Прайм», располагается на территории бывшего Камвольного комбината. Площадь земельного участка составляет 262492,03 кв.м. Проектируемый ТРЦ «Прайм» занимает площадь бывшего главного цеха комбината.
Местоположение в городе такого крупного центра обусловлено следующими градостроительными условиями:
— наличие свободных площадей бывшего Камвольного комбината;
— существование в непосредственной близости крупных, динамично развивающихся жилых микрорайонов;
— расположение на одной из основных магистралей города.
Технологические решения Проекта.
Проект предусматривает решения по переоборудованию нежилых помещений под торгово-развлекательный центр «Прайм», в состав которого входят продовольственные и непродовольственные магазины, а так же рестораны, кафе, клубы, кинотеатры и каток.
Планировочная и функциональная организация ТРЦ «Прайм» обусловлена существующей планировкой здания главного производственного корпуса бывшего Камвольного комбината и существующими путями подъезда, а также расположением территории в структуре городских магистральных дорог.
Характерными особенностями здания являются его габаритные размеры 200 Х 600м. Протяженный двухэтажный фасад обстройки бывшего производственного корпуса вписан в профиль застройки района таким образом, что гармонично смотрится на фоне малоэтажных строений, окружающих территорию бывшего Камвольного комбината. Основной высотной доминантой является стоящее рядом восьмиэтажное здание административного корпуса.
Фундаменты строения под наружные и внутренние стены выполнены ленточными из сборных железобетонных и бетонных блоков, фундаменты под железобетонные колонны – из монолитного железобетона, отметка подошвы самого заглубленного фундамента от уровня чистого пола – 3,900 м.
Здание главного корпуса бывшего Камвольного комбината решено по жёсткой конструктивной системе с сеткой железобетонных колонн 6 х 18 м, объединенных горизонтальным диском перекрытий.
Наружные ограждающие стены выполнены из кирпичной кладки (силикатный кирпич марки М100 со вставками из глиняного кирпича, по раствору марки М50), толщиной 510 мм, утеплитель толщиной 100 мм “Rockwool” и отделаны по технологии «вентилируемый фасад» тонированным закаленным стеклом.
Внутренние стены выполнены из силикатного кирпича.
Покрытие и перекрытия представлены ребристыми железобетонными плитами.
Кровля состоит из ПВХ мембраны «Sikaplan» по слою геотекстильного полотна на цементно-песчаной стяжке 30 мм по утеплителю из перлитобетона толщиной 160 мм.
Оконные блоки из ПВХ – профиля с двойным стеклопакетом.
Дверные блоки: наружные – по серии 1.136.5-19 деревянные и алюминиевые, внутренние – деревянные по ГОСТ 6629-88.
Так как здание производственного корпуса, во время функционирования Камвольного комбината, многократно достраивалось и изменялось, фасады в настоящее время не соответствуют художественным и архитектурным требованиям оформления зданий торгового и развлекательного назначения, расположенных в черте городской застройки. В связи с этим было принято решение по объединению разрозненных и разностилевых пристроек и обстроек главного корпуса по средствам оформления стен вентилируемыми фасадами из закаленного, тонированного стекла.
Три входные группы в ТРЦ «Прайм» расположены на главном фасаде. Предусматриваются входы в торговый центр с планируемых парковок со стороны заднего фасада. Входные группы представляют из себя помещения, в которых располагаются лестницы, пандусы и траволаторы для перемещения посетителей с тележками. В торгово-развлекательном центре предусмотрены устройства и мероприятия, обеспечивающие возможность для инвалидов и маломобильных групп населения пользоваться торговыми помещениями и помещениями дополнительного обслуживания согласно требованиям СНиП 35-01, СП 35-101 и Сп 35-103.
Из помещений входных групп посетители попадают в галереи (холлы) торгового центра, вдоль которых располагаются торговые точки, занимаемые арендаторами, крупными брендовыми компаниями, а так же помещения санитарных узлов, технические помещения и помещения технологического назначения.
Отделка интерьера холлов, проходов и входных групп производится на основании разработанных концептуальных решений, выполняется из современных, экологически чистых и негорючих материалов.
Отделка помещений арендаторов будет проводиться индивидуально, на основании заданий арендаторов. Единство интерьеров ТРЦ достигается за счет выполнения витражей и витрин магазинов в едином стиле.
Отделка во вспомогательных, обслуживающих помещениях производиться в соответствии с назначением и с учетом требования санитарных, гигиенических и пожарных норм с применением негорючих материалов. Стены выполняются из керамической плитки, сэндвич-панелей, стекломагниевого листа с последующей покраской , либо оклейкой моющимися стеклообоями.
В холлах полы выполняются из керамогранитной плитки размерами 600 х 600, стены обшиваются стекломагниевыми листами с последующей шпаклевкой и покраской вододисперсными красителями. Над торговыми точками предусматривается место для расположения рекламы. Потолки в галереях и холлах оформляются объемными конструкциями из гипсокартонных листов по металлическому каркасу, с учетом обеспечения мероприятий по пожаротушению и вентиляции и кондиционированию торгового комплекса.
Функциональное зонирование торгового центра обеспечивает наиболее короткие пути товародвижения между разгрузочными платформами, приемочными, помещениями для хранения товаров и соответствующими отделами торговых залов. Этажность магазинов определена конструкцией существующего здания. Главный корпус – одноэтажный; обстройка вокруг главного корпуса шириной 12 м – двухэтажная.
Высота торговых залов не менее 3,0 м от пола до потолка. В подсобных, служебных, бытовых помещениях, а также помещениях приемки, хранения и подготовки товаров к продаже высота от пола до потолка до 2,5 м с учетом технологических требований.
Сметная стоимость строительства в текущих ценах с НД = 18% составляет: 936 337 145,66 руб.
В полный перечень дополнительных затрат на создание ТРЦ «Прайм» входят затраты на орг. технику для управляющего персонала, дополнительное оборудование для комплектации торгового зала, галерей и мест общего пользования в торговом центре (туалет, курительная комната), а так же дополнительного оборудования для благоустройства и поддержания чистоты прилегающей территории.
Сумма затрат на рекламную деятельность приведена в таблице 2.1.
Таблица 2.1 — Расчет затрат на рекламную деятельность
№ Наименование Затраты в Месяцев Затраты
п/п месяц, руб. в год, руб.
1 Газетно-журнальную рекламы 318 000 318000
2 Печатная реклама 152 500 1 152500
3 Телевизионная реклама 496 060 12 5952720
4 Реклама на радио 69 540 12 834480
5 Наружная реклама 159 283 12 1911400
ИТОГО: 1 195 383 9 169 100
Определение текущих затрат на содержание АБК
Административно бытовой корпус компании ООО «Прайм» расположен в непосредственной близости от строящегося ТРЦ. АБК представляет собой восьми этажное здание, общей площадью 4 320 кв.м.
Численность персонала управляющей компании составляет 100 человек. Руководители и специалисты работают в односменном режиме, по графику 5-ти дневной рабочей недели с двумя выходными днями.
Основной производственный персонал (электромонтер, сантехник, слесарь, работники котельной) работают в двухсменном режиме: с 9 до 21 или с 21 до 9, по скользящему графику.
Фонд оплаты труда — суммарные денежные средства предприятия, организации, израсходованные в течение определенного периода времени на заработную плату, премиальные выплаты, доплаты работникам.
Фонд оплаты труда (ФОТ) состоит из начисленной заработной платы и отчислений на страховые взносы в ПФР, ФМС, ФСС.
Начисленная заработная плата для 100 работников составляет 1151000 рублей в месяц.
Страховые взносы в ПФР, ФМС и ФСС составляет 26 % от начисленной заработной платы 299260 руб.
В год ФОТ составит 17403120 руб.
С учетом затрат на обслуживание здания общая сумма инвестиций, необходимых для строительства торгового центра составит: 1 024 989 114,32 руб.
На финансирование подрядных работ планируется использовать следующие источники:
1. 328 900 000 руб. – за счет продажи части помещений ООО «Реал» под создание гипермаркета.
2. 696 089 114,32 – кредит в Ивановском Сберегательном банке.
По результатам последних переговоров с руководством банка достигнута договоренность о процентной ставке за кредит в размере 13,5 % годовых. Условия привлечения кредита: срок 5 года, возврат ежемесячными аннуитетными платежами в части возврата кредитных средств и дифференцированный подход в части уплаты процентов. С учетом банковского подхода и условий договоренности с кредитным комитетом проценты уплачиваются 1 раз в месяц, а рассчитываются от оставшейся суммы кредита.
Сумма ежемесячной постоянной платы по кредиту находится как отношение общей суммы кредита к количеству месяцев, на которые берется кредит: 696 089 114,32/ 60 = 11 601 485,24 рубля.
Сумма долга на первый месяц составляет 696 089 114,32 рублей. Сумма процентных денег по кредиту за первый месяц равна:
696 089 114,32руб *13,5%*30 дн. /365 дн. = 7 723 728,53 руб.в месяц Общая сумма выплаты по кредиту за первый месяц равна сумме платы за кредит и процентных денег:
11 601 485,24 + 7 723 728,53 = 19 325 213,77 рубля.
Сумма долга на второй месяц равна:
696 089 114,32руб – 11 601 485,24 руб. = 684 487 629,08 рублей.
Сумма процентных денег по кредиту за второй месяц равна: 684 487 629,08 руб. *13,5%*30 дн./365 дн. = 7 594 999,72 руб Общая сумма выплаты по кредиту за второй месяц равна:
11 601 485,24 руб. + 7 594 999,72 руб. = 19 196 484,96 руб.
Сумма долга на третий месяц равна:
684 487 629,08руб. -11 601 485,24 руб. = 672886143,84 руб.
Аналогично выполняются расчеты по платежам по всем следующим месяцам.
Таким образом, по банковскому кредиту на 5 года будет выплачена общая сумма 931 662 834,63 рублей.
Из них:
1. Тело кредита — 696 089 114,5 руб.
2. Проценты по кредиту – 235 573 720,13 руб.

1.2 Расчет притоков денежных средств от сдачи помещений ООО «Прайм» в аренду
Расчет базовой ставки арендной платы
Согласно действующему законодательству, аренда представляет собой основанное на договоре срочное возмездное (за определенную плату) владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями и другими имущественными комплексами, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности.
В договоре аренды участвуют две стороны: арендодатель и арендатор. Арендодатель – собственник имущества, предоставляющий арендатору за плату во временное пользование имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества вместе со всеми ему принадлежащими и относящимися к нему документами, если иное не предусмотрено договором.
Арендатор – получатель имущества, использующий его в своих целях в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены — в соответствии с назначением имущества.
Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Основными параметрами договора аренды являются: форма, размер арендной платы, сроки и условия ее внесения, определяемые условиями договора.
Если формы договорных отношений при аренде любого имущества достаточно полно регламентированы в Гражданском Кодексе РФ, то по поводу установления размеров арендной платы единого подхода не существует.
На практике же установление размеров арендной платы в каждом конкретном случае вызывает ряд трудностей и противоречий между арендодателем и арендатором. Особые сложности возникают при аренде нежилых помещений.
В условиях развития рыночных отношений наиболее быстрыми темпами развивается торговля. Новое и самое перспективное направление развития розничной торговли – развитие супермаркетов, огромных торговых центров, представляющих собой объединение большого числа маленьких торговых точек, предлагающих населению самые разнообразные товары. В г. Иваново в последние годы появилось несколько торговых центров, право собственности основных зданий, в которых принадлежит одному владельцу, а торговые площади по частям сдаются в аренду мелким предпринимателям. Как определить размер арендной платы для таких арендаторов? С этим вопросом сталкиваются все собственники и мелкие предприниматели.
Центральным и наиболее важным звеном организации арендных сделок является экономически обоснованный состав и размер арендных платежей. Обычно ставки арендной платы устанавливаются за единицу площади арендованного здания – 1 кв.м.
Одним из главных принципов определения арендной платы является возвратность арендованных средств с соответствующим приростом или арендным процентом. На момент арендной сделки величина возвратно стоимости заранее известна по величине и поэтому в составе арендной платы может быть в неизменном размере на весь нормативный срок использования имущества.
В состав базовой арендной платы (Ап) входят два экономических элемента:
— Амортизационные отчисления
— Минимальная норма прибыли
Для определения амортизационных отчислений с 1998 г. применяются четыре основных способа:

1. Линейный – начисление амортизации равными долями по одинаковой норме в течении всего срока использования имущества до полного пере-несения его стоимости на полученные услуги и товары
2. Способ уменьшаемого остатка – амортизация начисляется исходя из остаточной стоимости объекта, т.е. величина амортизации последовательно из года в год уменьшается в соответствии с уменьшением остаточной стоимости.
3. Способ списания стоимости по сумме чисел лет срока полезного использования предусматривает расчеты исходя из первоначальной стоимости объекта и годового соотношения, где в числителе – число лет, оставшихся до конца срока службы объекта, а в знаменателе – сумма чисел лет срока службы
4. Способ списания стоимости пропорционально объему продукции (работ) позволяет ускорить или уменьшить фактическое начисление амортизации в соответствии с фактическим использованием объекта. Рассчитаем амортизационные отчисления линейным способом.
А = Сп*На/100 На = 1/n
Сп – перенесенная часть стоимости (руб.)
На – норма амортизации (%)
Здание бывшего Камвольного комбината относится к IV группе по степени капитальности и долговечности, срок службы здания 100 лет.
Балансовая стоимость здания 1 000,5 млн. руб.
Балансовая стоимость 1 кв.м. = 1 000,5 млн.руб./140000 кв.м = 7146,43 руб. за 1 кв.м.
Гипермаркет Реал выкупил часть территории (23000 кв.м.) за 328 900 000 руб. Значит, балансовая стоимость остальной части здания составит: 1000,5 – 328,9 = 671,6 млн. руб.
Для определения годовой суммы амортизации выполним следующий расчёт:
А = 671 600 000*0,01 = 6,716 млн. руб.
Амортизационные отчисления с 1 кв.м = 6 716 000/ 67488,09 кв. м = 99,51 руб. с 1 кв.м в год.
Исходя из соображения, что рассматриваемый бизнес должен приносить не менее минимальной нормы прибыли, определим её размер, считая, что прибыль должна быть не менее 35 % годовых от размера инвестиционных затрат на покупку зданий и сооружений, входящих в состав комплекса Ев-роЛэнд Тогда:
Пmin = 1 000,5 * 0,35 = 350,175 млн. руб. в год Минимальная норма прибыли с 1 кв.м. в год = 350 175 000 руб./ 67488,09 кв. м = 5188,69 руб. с 1 кв.м в год.
Базовая арендная ставка = Амортизационные отчисления + Минимальная норма прибыли = 99,51 + 5188,69 = 5288,20 руб. в год, или 440,68 руб. в месяц.
Базовая ставка арендной платы должна приниматься с учетом корректирующих коэффициентов. Учредители ООО «Прайм», пришли к выводу, что расчет необходимо провести по методике, применяемой для объектов недвижимости, находящейся в федеральной собственности, собственности субъектов федерации или в муниципальной собственности. Данная методика использует систему коэффициентов, которые учитывает влияние на величину арендной платы по таким показателям как вид экономической деятельности, назначение арендуемого помещения, территориальное расположение помещения.